居住用財産の「3,000万円特別控除」をやさしく解説

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― 居住用財産の「3,000万円特別控除」をやさしく解説 ―

マイホームを手放すときに使える「居住用財産の3,000万円特別控除」をご存じでしょうか。
この控除額が売却益を上回れば、所得税・住民税がゼロになるケースもあります。
本記事では制度のしくみから申告手続きまでをやさしく解説し、気をつけたい落とし穴も具体例で紹介します。適用の可否や最新情報は国税庁タックスアンサーで必ずご確認ください。

◆ そもそも「3,000万円特別控除」とは？
所得税法第35条に定められた特例で、自宅（居住用建物とその敷地・借地権を含む）を譲渡した際の譲渡所得から最大3,000万円を直接差し引ける制度です。控除後の金額に長期 20.315％／短期 39.63％の税率を掛けて税額を算出するため、控除額が譲渡益を上回ると課税なしとなります。

項目 内容
対象者 自宅を売却する個人（共有の場合は持分ごとに適用可）
対象資産 自宅の建物と敷地（面積要件なし・借地権含む）
保有期間 長期（５年超）・短期（５年以下）いずれでも利用可
回数制限 売却年・前年・前々年に本控除またはマイホーム譲渡損失特例を使っていないこと
効果 最大3,000万円を譲渡所得から直接控除（所得控除ではなく課税所得計算前に控除）

１　税額はどれくらい下がる？― 具体例でチェック

区分 控除前 控除後 節税額
売却価格 5,500 万円 5,500 万円 ―
取得費＋譲渡費 ▲2,000 万円 ▲2,000 万円 ―
譲渡益 3,500 万円 500 万円 ―
税額
(20.315％)		 711 万円 101 万円 ▲610 万円

※長期譲渡（所有期間５年超）の例。短期譲渡（所有期間５年以下）は税率39.63％となり、節税額はさらに大きくなります。

２　どんな物件が対象？――「居住用」と３年ルール

ケース 具体例・条件
① 今住んでいる自宅 マンションの一室・共有名義でも可。面積制限なし。
② 転居済みの旧自宅 転居した翌年１月１日から数えて３年目の12月31日までに売却すれば対象（＝実質約４年弱）。
③ 家を取り壊したあとの土地 取り壊し後１年以内に売却し、かつ②の３年期限内であれば対象。

◆ ３年ルールのポイント
転居した日そのものを起点にするのではなく、転居した翌年の１月１日をスタートにカウントします。したがって、スケジュール上は「転居から丸３年＋α（４回目の年末近く）」まで猶予がある計算です。売却時期を決める際は、この期限を必ず確認しましょう。

３　適用できる？５つのチェックポイント

判定項目（すべて満たせば原則ＯＫ）
売却相手が親子・夫婦・同族会社など特別関係者ではない
売却年・前年・前々年に3,000万円控除またはマイホーム譲渡損失特例を使っていない
同期間に買換え特例や交換特例を使っていない
収用5,000万円控除などほかの譲渡特例と重複していない
店舗併用住宅の場合、居住部分がおおむね90％以上（未満なら按分計算）

４　つまずきやすい５つの落とし穴

ケース 理由 対策
親族へ売却 特別関係者は対象外 第三者へ売却し、公正な価格を確保
転居後４年目で契約 ３年期限を超過 転居後は早めに媒介契約・決済
家だけ先に売る 家と土地は同時譲渡が原則 土地も同年度内に決済
居住割合80％の併用住宅 90％未満は按分控除 床面積を確認し按分計算で申告
売却益を全額ローン返済 納税資金が不足しやすい 税額を確保してから返済

５　申告の流れと必要書類

主な添付書類

６　よくある質問

Ｑ 老人ホーム入居中に旧自宅を売っても使えますか？
Ａ 空き家で維持し、３年期限内に売却すれば適用可能です。住民票を施設に移した場合でも、過去の居住を公共料金領収書などで証明できれば問題ありません。

Ｑ 10年以上前に一度控除を使いましたが、再度使えますか？
Ａ 売却年・前年・前々年に同控除またはマイホーム譲渡損失特例を使っていなければ再適用できます。期間制限は３年だけです。

Ｑ 買換え特例とは併用できますか？
Ａ 同一年中は併用できません。3,000万円控除で課税をゼロにするか、買換え特例で課税を繰り延べるか、税額シミュレーションのうえ選択しましょう。

７　併用できない主な特例と注意点

８　まとめ

参考リンク（国税庁タックスアンサー）

ご注意　本記事は令和７年５月現在の法令・通達等に基づいて作成しています。今後の改正や個別事情により取扱いが変わる場合がありますので、最終的な判断は必ず税理士等の専門家へご相談ください。