小規模宅地等の特例〈特定事業用宅地等〉をやさしく解説

2025年5月9日お知らせ, 相続税

― 小規模宅地等の特例〈特定事業用宅地等〉をやさしく解説 ―

「小規模宅地等の特例」は、相続税の課税対象となる宅地等を用途別に区分し、一定面積まで大幅な評価減を認める制度です。
なかでも〈特定事業用宅地等〉は、被相続人（または生計を一にする親族）が営んでいた製造業・小売業・医療業などの事業用土地を対象とし、400㎡まで評価額を20％（▲80％）に圧縮できるインパクトの大きい区分です。
ただし「貸付業は対象外」「申告期限まで事業の用に供する」といった落とし穴が多く、判定を誤ると適用が受けられません。本記事では令和７年５月現在（2025年５月）で有効な法令・通達をもとに、要件・注意点・最新改正の影響をやさしく解説します。

1．制度の概要（要件の早わかり表）

ポイント	内容	イメージ
評価減の割合	▲80％（評価額20％）例：評価額5,000万円 ⇒ 1,000万円	相続税▲600万円 ※税率15％想定
限度面積	400㎡まで他区分との合計で適用上限730㎡	敷地20m×20mの中規模工場等
対象土地	製造・卸売・小売・医療・サービスなど貸付業は除外	町のパン屋・診療所の敷地等
主な要件	① 相続開始時に事業の用に供されている ② 取得した親族（＝※相続人等）が申告期限（10か月）まで引き続きその宅地等を事業の用に供する ③ 「小規模宅地等の特例明細書」等を添付	相続人がそのまま店舗を使用

※②は「同じ事業」である必要はなく、宅地等を引き続き何らかの事業の用に供していれば足ります（措法69の4③、措令40の2①三）。

※相続人等とは相続または遺贈により宅地等を取得した被相続人の親族（法定相続人以外の親族も含む）をいいます。取得者が申告期限前に死亡した場合は、その死亡日まで継続していれば要件を満たします（措令40の2）。

2．適用判定フローチャート

STEP1 🔍 その土地は 被相続人または※生計一親族 の事業に使っていた？
└ NO → 特定事業用宅地等には該当しません
STEP2 🏢 事業の種類は貸付業以外？
└ NO → 〈貸付事業用宅地等〉の判定へ
STEP3 📏 相続人等が取得する面積が400㎡以内？
└ 超過分は通常評価
STEP4 🗓 取得した親族自身が相続税申告期限までその宅地等を事業の用に供し続ける計画がある？
└ NO → 適用不可（途中で休業・売却すると取消しリスク）
STEP5 📄 明細書・書類を揃えて10か月以内に申告！

※生計を一にする親族とは、日常生活の資金を共通にし、家計が一体となっている配偶者・子・兄弟姉妹などを指します（相基通69の4-2）。必ずしも同居は要件ではありませんが、同一生計かどうかを客観資料（通帳・生活費負担割合等）で説明できるようにしましょう。

3．他区分と併用する場合の限度面積

区分	適用限度面積	評価減	相互調整
特定居住用宅地等	330㎡	▲80％	合計730㎡が上限
特定事業用宅地等	400㎡	▲80％
貸付事業用宅地等	200㎡	▲50％

例えば、自宅敷地330㎡と工場用地400㎡を相続する場合、合計は730㎡＝上限ピッタリなので両区分ともフル活用できます。

4．ケーススタディ

4-1．前提条件

ケース	土地の条件			土地以外の遺産	相続人
ケース	路線価 (1㎡)	地積	評価方法	土地以外の遺産	相続人
A：都市部クリニック	30万円	350㎡	路線価 × 地積	5,000万円	子 2人（各1/2）
B：郊外工場＋自宅	15万円	工場 300㎡自宅 330㎡	路線価 × 地積	2,000万円	子 2人（各1/2）

※地積のうち工場用地は〈特定事業用宅地等〉、自宅は〈特定居住用宅地等〉として計算します。
※配偶者はおらず、配偶者税額軽減・未成年控除・障害者控除等は考慮していません。

4-2．計算結果（基礎控除・累進税率を反映した概算）

ケース	遺産総額（特例前）	遺産総額（特例後）	課税遺産総額		相続税総額		節税額
ケース	遺産総額（特例前）	遺産総額（特例後）	特例前	特例後	特例前	特例後	節税額
A	1億5,500万円	7,100万円	1億1,300万円	2,900万円	1,990万円	335万円	▲1,655万円
B	1億1,450万円	3,890万円	7,250万円	0円	1,050万円	0円	▲1,050万円

基礎控除以下まで評価額を圧縮できると、相続税ゼロに到達する例もあります。

※課税遺産総額＝遺産総額 −（3,000万円＋600万円×相続人2人＝4,200万円）。
累進税率は国税庁「相続税の速算表」10％〜55％を使用。
実際は遺産分割方法・各種控除により変動します。

5．つまずきやすいケースと回避策

よくあるケース	回避策・留意点
相続直前に休業し賃貸へ転用	転用時点で貸付業扱い ⇒ 対象外。少なくとも相続まで本業継続、または相続後すぐ再開を。
申告期限前に用途変更	10か月以内の廃業・売却は取消しリスク。やむを得ず移転する場合は「実態が引き続き事業用か」入念に証拠化。
法人成り直後に相続発生	土地を同族会社へ貸している場合は〈特定同族会社事業用宅地等〉（400㎡・▲80％）の判定へ切替。被相続人（または相続人）が株式50％超＋役員か要確認。

6．Ｑ＆Ａ（よくある質問）

Ｑ１　不動産賃貸業は特定事業用ですか？: いいえ。賃貸業は〈貸付事業用宅地等〉（200㎡・▲50％）です。
Ｑ２　400㎡を超えたら特例はゼロ？: 超過部分のみ通常評価。限度内は満額▲80％。
Ｑ３　共有名義の土地は？: 被相続人の持分面積で400㎡判定。たとえば全体600㎡×持分1/2＝300㎡ → 上限内。
Ｑ４　赤字事業でも要件を満たす？: 収益性は不問。ただし事業性が客観的に認められないと事業とみなされません。

まとめ

特定事業用宅地等を活用すると400㎡×▲80％で相続税を大幅圧縮できる。
要件は「相続時・申告期限まで事業の用に供する」こと。
「同じ事業」でなくても OK。
特定居住用・貸付事業用等と合計730㎡が上限。併用計画は早期検討が必須。

参考リンク

国税庁タックスアンサー No.4124「小規模宅地等の特例」

ご注意　本記事は令和７年５月（2025年５月）現在の法令・通達に基づき作成しています。今後の改正や個別事情により取扱いが変わる場合があります。最終判断は必ず税理士等の専門家へご相談ください。

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